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LOA en immobilier : une alternative intéréssante pour l'accès à la propriété

2/11/2022

La LOA immobilier (location avec option d’achat) est un dispositif qui permet à un locataire d'acquérir un bien à l'expiration du contrat de location. Cette particularité contractuelle existe déjà dans l'industrie automobile et se développe maintenant dans l'immobilier, dans le but d’offrir au plus grand nombre une chance de devenir propriétaire. Comment fonctionne ce système de location-vente immobilière ? Quels logements sont éligibles ? Toutes les réponses sont ici !

Qu'est-ce que la LOA en immobilier ?

La LOA immobilier, ou location avec option d'achat, est un contrat de location spécifique. Bien connu dans le monde automobile, il est plus rare en immobilier, mais est quand même encadré par la loi depuis 1984. On parle aussi de leasing immobilier, de location-vente, ou encore de location-accession

Le principe de base du contrat LOA immobilier repose sur le fait que le propriétaire doit accorder au locataire un droit de priorité pour acquérir le logement à la fin du contrat. Ce type de bail immobilier se compose de deux étapes, la première étape correspond au paiement des mensualités et la deuxième au transfert de propriété.

La location immobilière avec option d’achat présente de réels avantages par rapport aux transactions immobilières traditionnelles. Elle permet aux acheteurs qui ne disposent pas des fonds nécessaires de se constituer l’apport personnel nécessaire à l'obtention d'un prêt. Elle évite également la déception en permettant aux acheteurs potentiels d'entrer dans le logement en tant que locataires. Ils ont alors le temps, pendant la période de location, d'apprécier à quoi ressemble vraiment la propriété et ses environs. Si l'option d'achat n'est pas levée au terme du bail, ou si le locataire met fin à l'option d'achat, l'intégralité de son épargne lui sera restituée.

Quels sont les types de logement éligibles à la LOA immobilier ?

Dans le cas général

La LOA en immobilier porte sur une grande variété de biens immobiliers à usage résidentiel ou mixte, tels que : 

  • appartements ou maisons à usage d’habitation, meublés ou vides ; 
  • bâtiments mixtes résidentiels-commerciaux ; 
  • les logements collectifs ou individuels. 

De plus, le logement peut être neuf, en cours de construction à la date de signature du contrat, ou encore ancien avec des travaux de rénovation. 

Dans le cadre du PSLA

Certains logements peuvent bénéficier du procédé PSLA (prêt social location accession). Il s'agit d'un prêt à destination des personnes morales telles que les organismes HLM, pour financer l'achat ou la construction de logements neufs. Ceux-ci doivent ensuite être proposés à la location accession. Ils sont d’abord loués résidence principale à des locataires soumis à condition de revenus, puis proposés à l’achat à ces mêmes occupants, là aussi selon des prix encadrés. 

La LOA immobilier est-elle réservée à des profils d'acheteurs particuliers ?

La LOA immobilier s’adresse au plus grand nombre et pas seulement aux ménages les plus modestes. 

Toute personne souhaitant acheter un logement peut demander un contrat de location accession. Ce format est populaire auprès des acheteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt immobilier classique, ou peu avantageux. Cela concerne les jeunes, les ménages monoparentaux, les personnes à faible pouvoir d'achat. Les entrepreneurs sont également souvent intéressés. En effet, le dispositif élimine la nécessité d'un apport personnel important. 

Le déroulement d'une LOA immobilier

La LOA immobilier se compose de deux phases. La première étape est lorsque l'acheteur loue la propriété moyennant des frais mensuels, appelés redevance. La deuxième étape est le transfert de propriété ou période acquisitive. L'acquéreur peut soit lever l'option d'achat, soit renoncer à cette acquisition.

La rédaction du contrat de LOA immobilier 

La LOA en immobilier fait l’objet d’un encadrement précis par contrat. 

Le contrat préliminaire 

Un avant-contrat peut précéder le contrat de LOA immobilière. C’est une étape facultative. 

Cet accord engage le vendeur à conserver le bien pour l'acquéreur en échange d'un dépôt de garantie. Le montant de cet acompte ne peut excéder 5 % du prix du bien.

Bon à savoir : 

La rédaction de ce contrat préliminaire ne nécessite l'intervention d'aucun officier public (notaire, huissier ou greffier). C’est un acte sous seing privé. Le propriétaire-vendeur l'envoie à l'acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette phase se déroule selon le calendrier suivant : 

1 - Le propriétaire-vendeur doit transmettre le projet de contrat définitif à l'acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception, 1 mois avant la date prévue pour la signature du contrat de LOA immobilière.

2 – Le futur accédant dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date de réception de ce courrier.

3 – En cas de rétractation, le dépôt de garantie doit être restitué à l’accédant. 

LOA immobilier, le contrat

Le contrat de LOA immobilier est quant à lui, un véritable acte authentique, rédigé bien souvent par un notaire. Les deux parties le signent devant un officier public.

En plus du contrat, un état des lieux d’entrée doit être réalisé pour constater l'état du bien et de ses équipements au démarrage de la phase locative.

La phase locative

La redevance

Durant cette période de location, les occupants doivent verser une redevance au propriétaire-vendeur. Ils payent ses frais mensuels, dont le montant est librement fixé entre les deux parties, pendant toute la durée conclue au contrat. 

La redevance se compose elle aussi de deux parties : 

  • le loyer, en compensation de la jouissance du bien locatif ;
  • une épargne déduite du prix total du bien à la fin du contrat.

Les obligations du locataire accédant

Comme tout locataire, le titulaire du contrat location vente immobilière doit respecter différentes obligations. En plus de payer la redevance, il est également responsable des travaux courants, petites réparations et de l'entretien du logement. 

Les locataires sont également tenus de s'assurer contre les risques locatifs tels que dégâts des eaux ou incendie. 

D'autre part, à certains égards, l'acheteur est considéré comme le propriétaire du logement. Il est de sa responsabilité de payer la taxe foncière. Enfin, il peut également prendre part aux assemblées générales d'actionnaires et participer aux différents votes.

Les obligations du vendeur

Le propriétaire-vendeur est lui aussi lié au contrat de LOA immobilier et doit respecter certaines obligations. Evidemment, il doit « réserver » son logement jusqu’à la levée de l’option.
Il se porte également garant pour l'acquéreur du paiement des frais de copropriété. Ainsi, en cas de défaillance du locataire, la copropriété est en droit d'agir envers lui. 

Enfin, le propriétaire-vendeur est responsable des réparations majeures nécessaires à l'intérieur de la résidence.

La résiliation du contrat suite au manquement d'une des parties

Un manquement à ses obligations contractuelles par l'une des parties entraîne la résiliation du contrat de LOA immobilier.

  • Si l'acheteur manque à ses obligations, le propriétaire-vendeur peut réclamer une indemnité pouvant atteindre au maximum 2 % de la valeur du bien. Il doit également quitter le logement immédiatement, sauf stipulation contraire dans le contrat.

Le propriétaire-vendeur peut également procéder à une retenue si le locataire a causé des dommages au logement. Une comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie détermine qui est responsable de la réparation de ces dommages.

  • Lorsque le contrat est résilié du fait du bailleur, ce dernier peut être tenu de verser à l’occupant jusqu'à 3 % de la valeur du bien à titre d'indemnité.

De plus, il doit restituer tout ou partie de l'épargne versée par le locataire, dans un délai maximum de 3 mois après le départ du locataire. En effet, des déductions peuvent être faites en cas d’impayés (redevance non réglée par exemple). 

La phase acquisitive

Trois mois avant l'expiration du délai fixé pour exercer l'option d'achat loa, le propriétaire-vendeur doit aviser l'acheteur d'exercer son droit. En d'autres termes, il doit lui rappeler par lettre recommandée avec accusé de réception qu'il peut acheter le bien. Le vendeur doit également joindre à cette lettre une déclaration indiquant le montant restant dû.

Si le locataire accédant ne répond pas, cela vaut pour renonciation. 

Le locataire accédant décide d'acheter la propriété

Si le locataire souhaite obtenir un logement, il doit exercer l'option d'achat immobilier. Pour cela : 

  • il envoie au vendeur une lettre recommandée dans laquelle il exprime son désir d'acheter le bien ; 
  • il doit s’acquitter du montant restant, soit le prix de vente initial moins la partie « épargne » versée à travers les redevances ; 
  • la conclusion du transfert de propriété est faite par un acte authentique.

Bon à savoir : 

L’exercice d'option peut être effectué à tout moment. Par conséquent, l'acheteur n'est pas obligé d'attendre la fin de son bail ou d'être avisé de le faire. 

Le locataire accédant renonce à acheter 

Le locataire accédant a le droit, sans avoir à se justifier, de résilier le contrat de LOA immobilier. 

Par conséquent, il n'a plus le droit de rester dans le logement à moins que le contrat n'en dispose autrement. Il doit partir immédiatement et rendre le bien intact. Un état des lieux de sortie doit être effectué au même titre que dans un contrat de location classique. 

La location immobilière avec option d’achat permet au locataire de récupérer les économies versées à titre d’épargne pendant la phase locative. Les sommes lui seront remboursées au plus tard dans les 3 mois après son départ (sauf en cas de dommages constatés lors de l’état des lieux de sortie, où une retenue est alors appliquée). 

 

En revanche, une indemnité de compensation pouvant aller de 1 à 3 % du prix de vente du bien peut être réclamée par le propriétaire.

Le cas spécifique du PSLA

Si le logement relève du dispositif « Prêt Social Location-Accession » (PSLA), aucune indemnité ne peut être demandée à l’accédant en cas de renonciation à l’achat du bien. Dans ce cas de figure, le propriétaire vendeur doit aussi lui proposer des offres de relogement.

Où trouver des biens immobiliers à vendre en LOA ?

Avant l’arrivée d’Hestia Il était très complexe de trouver des biens en LOA, les propriétaires ne connaissaient pas le concept ou préféraient vendre directement le bien. La location accession était plutôt utilisé dans le cadre de vente entre personnes proche ou dans son volet social, le PSLA. C’est pour démocratiser ce mode d’achat que nous avons créer Hestia. Nous achetons le bien de vos rêves pour vous, et puisque nous l’achetons “cash” vous passez en priorité.

Hestia : La LOA en immobilier facilité 

Hestia vous propose un programme simple et transparent pour vous aider à passer de locataire à propriétaire. Avec la LOA immobilier, mettez en place votre apport personnel pendant la période de location et devenez propriétaire à tout moment !

Vous rêvez de devenir propriétaire ? Le modèle Hestia d’achat en location accession vous y aide en 5 étapes : 

  1. La constitution du projet immobilier 

Cette étape vous à définir les contours de votre projet. Nous analysons votre situation et déterminons, avec vous, la typologie de votre logement idéal. Lors de cette étape, nous fixons également votre budget en fonction de votre profil et de vos capacités financières. 

  1. La recherche du bien de vos rêves

Vous sélectionnez des biens immobiliers disponibles sur le marché, tout en bénéficiant de l’appui d’un conseiller Hestia ou de votre propre agent immobilier. Vous restez libre de choisir un logement qui correspond à vos attentes, dans la limite du budget fixé ensemble. 

  1. Hestia achète le logement 

Hestia achète, pour votre compte, le bien sélectionné et vous remet les clés en tant que locataire. Vous déposez simplement un dépôt de garantie, équivalent à 2 % de la valeur du bien à la date d’achat. Ensemble, nous signons le contrat de LOA immobilière chez le notaire.

  1. Hestia vous loue votre bien et vous constituez progressivement votre apport. 

Vous emménagez dans ce nouveau logement et resterez locataire pendant plusieurs mois. Vous payez une redevance mensuelle. Vous être libre d’utiliser l'appartement ou la maison comme bon vous semble : vous êtes chez vous ! 

Une partie des versements mensuels sert à accumuler une épargne, à préparer votre achat et à obtenir un crédit immobilier. 

  1. Achetez dès que vous êtes prêt 

Hestia vous permet de racheter votre bien dès l'obtention de votre crédit immobilier. Le prix du logement est déterminé lors de l’établissement du contrat. 

Pour vous aider à vous lancer, à devenir propriétaire et à obtenir un prêt, Hestia vous accompagne à chaque étape administrative.

En signant un contrat de location avec option d’achat avec Hestia, vous êtes libre de changer d'avis et d'abandonner l'achat. Vous pouvez exercer votre droit de retrait pour n'importe quelle raison, vous n'avez pas à vous justifier. Vous devez déclarer vos intentions trois mois avant la fin du contrat. Si vous refusez d'acheter le bien, vous récupérerez une partie du versement initial (la partie versée dans le cadre de la partie acquisitive). D'autre part, Hestia vous demande de payer des frais de remise sur le marché en guise de compensation.

L'essentiel en quelques mots

  • La LOA en immobilier permet de louer un logement avec la possibilité de l'acquérir en fin de contrat de location.
  • Les avantages de la location vente sont nombreux, car elle offre en premier lieu la possibilité d’accéder à la propriété en sortant des schémas classiques relevant du prêt immobilier. Certains profils sont donc favorisés par ce dispositif, et pas seulement les loyers à revenus modestes. 
  • En LOA immobilier, un contrat encadre le dispositif pour diviser le dispositif en deux phases. Pendant une 1e période, l’occupant est locataire. Il fait ensuite intervenir la levée de l’option achat en location vente pour faire valoir son droit à l’acquisition. 

Pourquoi Hestia ?

Aujourd’hui, des millions de Français sont exclus de l’accession à la propriété car ils n’ont pas l’apport nécessaire ou n’ont pas le profil requis pour emprunter à la banque.
Nous avons créé Hestia, en référence à la déesse du foyer dans la mythologie grecque, pour rendre la propriété accessible à tous car devenir propriétaire est le point de départ pour un meilleur avenir.