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Locataire accédant, comprendre ce statut | Hestia

7/11/2022

La location-accession est un dispositif atypique qui permet au locataire d'un logement de devenir propriétaire au bout de quelques années. Le contrat qui l’encadre confère un statut particulier au locataire accédant qui, de ce fait, a des droits et des devoirs. L’essentiel à retenir avec Hestia !

Le principe de la location-accession

Un contrat de location accession est un contrat qui permet à un locataire accédant d’acheter un logement après avoir préalablement occupé celui-ci en tant que locataire. La durée de location, dite période de jouissance pour le locataire, est déterminée lors de la signature de l’acte avec le propriétaire du logement.

Le cadre de la location accession s’applique aussi bien pour des appartements que pour des maisons individuelles, des biens construits ou en cours de construction, des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (immeubles mixtes).

Le locataire accédant : un statut complexe entre locataire et propriétaire

Avec la location accession, le contrat est atypique. Il se décompose en 2 périodes : 

  • Une période de location pendant laquelle, le locataire accédant paye une redevance. Cette redevance se compose d'une partie correspondant à l'indemnité d'occupation et d'une autre partie correspondant à fraction acquisitive. C'est cette épargne qui génère la contribution financière, qui vient en déduction du prix de vente du bien lors de la levée de l'option d’achat. 
  • Le transfert de propriété : à la fin du contrat, le locataire accédant décide d'exercer son droit d'achat ou de renoncer au transfert de propriété. 

Le locataire accédant est considéré à la fois comme propriétaire à certains égards, et doit donc remplir certaines obligations. Mais, il bénéficie aussi de droits. Le plus important est qu’il a l’opportunité de bénéficier d'une période d'essai sur le bien et l'environnement.

Les droits du locataire accédant

Le contrat de location accession protège le locataire accédant : il dispose ainsi de droits. 

 

La jouissance du bien du propriétaire-vendeur contre une rente locative

Dès la signature du contrat de location accession, l’occupant bénéficie d’une période de jouissance. La durée de cette période est déterminée dans le contrat et peut varier de 1 à 4 ans.

Pendant cette phase, le locataire a la jouissance totale du logement en location accession, et peut en disposer librement. 

Le bien qu'il occupe lui est réservé

Pendant la phase locative, le bien est réservé au futur accédant jusqu’à ce qu’il décide de lever l’option d’achat. Le propriétaire vendeur s’engage à ne pas proposer son bien, ni à la vente ni à la location, à une tierce personne. 

La fraction locative doit être composée d'une fraction servant à constituer une épargne en vue de constituer un apport ou d'acheter des parts du bien

Grâce à la location accession, le locataire accédant a la possibilité de se générer un apport personnel. Une partie de la redevance mensuelle est en effet « mise de côté ». Dès la signature, une épargne se constitue, et au terme de la phase de jouissance, celle-ci permet d’obtenir de meilleures conditions de crédit. 

Les obligations du locataire accédant

Dans le cadre de cette première période du contrat, le locataire accédant a aussi des obligations liées à son statut atypique. 

Payer une rente locative au propriétaire-vendeur

Pendant ces mois de location, le futur acquéreur doit verser au bailleur une redevance dont le montant est librement fixé et convenu dans le contrat. Cette redevance est composée de deux parties : 

  • une partie correspondante au loyer ; 
  • une fraction acquisitive qui représente un acompte pour une partie du prix du bien. 

Le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété

Vis-à-vis de l'administration fiscale, le locataire accédant est considéré comme propriétaire. Il est donc responsable du paiement de la taxe foncière à compter du jour de son emménagement.

Il en est de même avec les charges de copropriété si l’immeuble est concerné. 

La réalisation des menus travaux

Le locataire est tenu de faire usage du bien en bon père de famille. Il doit entretenir le logement et effectuer les petites réparations nécessaires (seules les grosses réparations restent à la charge du vendeur).

La souscription d'une assurance habitation

Enfin, comme tout occupant d’une habitation, il est responsable des dégradations du bien. Il lui est donc demandé de souscrire une assurance habitation, protégeant notamment en cas d’incendie ou dégât des eaux. 

Les devoirs du propriétaire-vendeur auprès du locataire accédant

Pendant cette période de jouissance, les deux parties sont liées par le contrat et doivent respecter certains engagements pour pérenniser le contrat. Le propriétaire-vendeur a donc lui aussi des obligations. 

Réaliser les gros travaux

Il reste responsable et est tenu de réaliser les gros travaux ou grosses réparations. 

S'acquitter du paiement des charges de copropriété en cas de défaut de paiement du locataire accédant

Pendant la durée du contrat, le vendeur reste garant du paiement des charges de copropriété, et le syndic peut s'opposer à lui en cas de défaillance du locataire accédant.

L'essentiel en quelques mots

  • Le mécanisme de location-vente implique un statut particulier pour le futur propriétaire, celui de locataire-accédant.  
  • Pendant la période locative, celui-ci verse, en complément du loyer, un second montant appelé fraction acquisitive.
  • Pendant cette période de jouissance, le locataire a des droits, mais aussi des obligations.

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