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Location Accession : l'accès à la propriété réinventé

20/9/2022

Connaissez-vous la location accession ? Ce procédé est souvent utilisé pour l'achat d'ordinateurs ou de voitures ; il se développe désormais pour l’immobilier et le logement. Le leasing immobilier permet à des ménages d'acquérir progressivement un bien en le louant pour une durée convenue avec le propriétaire. À la fin de la période convenue, ils peuvent acheter le bien. Ce contrat de location accession fera peut-être de vous un futur propriétaire ! Comprenez les particularités, les avantages, le fonctionnement, les conditions, et les financements possibles. 

La location accession : l'accès à la propriété par le loyer

La LOA (location avec option d’achat) est courante dans le monde automobile, mais elle existe aussi dans l'immobilier, connue sous le nom de location accession. 

Cette location vente immobilière repose sur un contrat en deux temps, qui permet à l’occupant d’un logement d’en devenir propriétaire progressivement. Grâce à ce dispositif, un locataire peut acheter une maison ou un appartement après une période de location, en signant préalablement un contrat avec le propriétaire. La durée de location du logement par le locataire est définie dans le contrat.

L'achat d'un bien immobilier nécessite généralement de s’acquitter du prix d'achat complet en une seule fois. Avec la location accession, le fonctionnement diffère. L’accédant paye chaque mois une redevance qui combine un loyer et une part acquisitive qui viendra plus tard en déduction du prix d’achat du bien. Mécaniquement, le montant total à payer après plusieurs mois pour acquérir le logement est donc plus accessible. 

Le contrat location accession peut porter sur différents types de logements : 

  • des biens (appartements ou maison), achevés, à rénover ou en cours de construction ; 
  • des immeubles à usage d’habitation ou mixte (c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation). 

Les avantages de la location accession sont nombreux. Elle facilite évidemment l’accession à la propriété, notamment en cas d’absence d’apport personnel. Grâce à un fonctionnement en LOA, le locataire garde la liberté d’acheter ou non.  Enfin, il bénéficie le plus souvent des garanties et des avantages offerts par le PSLA (prêt social location-accession).

À qui s’adresse la location accession ? 

La LOA immobilière est destinée à tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires, mais qui rencontrent des freins comme le manque d’apport personnel, des difficultés à obtenir un prêt immobilier. Certaines professions, ne bénéficiant pas des garanties d’un CDI peuvent aussi y trouver avantage : indépendants, auto-entrepreneurs, freelances, intérimaires…

Tout acheteur potentiel peut utiliser ce système. Bien que très pratiquée par les organismes HLM, la location accession peut être pratiquée par n’importe quel bailleur et n’importe quel potentiel acquéreur peut bénéficier de ce dispositif.

Le propriétaire du logement s'engage à vendre le logement à l'accédant lorsqu'il est prêt

Les obligations du vendeur reposent sur deux points principaux : 

  • Pendant la phase de location, le propriétaire ne peut pas occuper le bien, ni en disposer comme il l’entend. C’est le futur accédant qui en a la jouissance et qui peut l’habiter. Les contrats fixent généralement la durée maximale de location à 4 ans. 

Les frais de copropriété sont à la charge du locataire, mais le vendeur se tient toujours responsable et garant de la bonne exécution de ces paiements. En cas de défaut, le syndic de copropriété peut se retourner contre le vendeur et le tenir responsable. 

Si le locataire manque à cette obligation contractuelle et ne paye pas les charges, le contrat peut être résilié et il ne pourra plus bénéficier de la jouissance du logement. Une indemnité égale à 2 % du prix de vente du bien peut lui être réclamée. 

  • Le vendeur est également dans l’obligation de « réserver » le bien au locataire-accédant, jusqu’à la date prévue au contrat, pour la levée d’option. 

L'accédant verse une redevance au propriétaire, composée d'un loyer et d'un paiement anticipé du bien

En signant un contrat de location accession devant notaire, le locataire accédant qui jouit du logement s’engage à payer une « redevance » au propriétaire. Cette redevance mensuelle se compose de deux parties : 

  • La fraction locative qui correspond au loyer. Ces frais représentent une compensation pour le propriétaire qui laisse la jouissance du bien à une tierce personne. Le montant total de cette partie location ne sera pas déduit du prix de vente final du bien. Quelle que soit l’issue de l’option d’achat, le vendeur conserve ces sommes versées. 
  • La fraction acquisitive correspond au paiement mensuel d’une partie du prix final du bien. C’est une épargne constituée, qui viendra en déduction du prix à l’échéance du contrat. Si le locataire décide de ne pas exercer l’option d’achat, ces sommes doivent donc lui être restituées. 

Avec Hestia, la location accession devient accessible à tous

Hestia vous permet de devenir propriétaire grâce à la LOA immobilière. La Location avec Option d’Achat, est un financement simple et sûr. Elle vous permet de louer un bien immobilier pendant une période définie, et de bénéficier d’une possibilité d’achat garantie à terme.

Vous rêvez de devenir propriétaire ? Découvrez la location accession par Hestia. 

Hestia achète le bien que vous convoitez

Hestia vous accompagne en premier lieu dans la constitution de votre projet immobilier. Ensemble, nous faisons le tour de votre situation et déterminons les contours de votre logement idéal. Cette phase passe évidemment par l’établissement de votre budget, en fonction de votre profil et de vos capacités financières. 

Une fois cette étape validée, vous choisissez un bien disponible sur le marché : 

  • un logement qui répond à vos attentes ; 
  • vous bénéficiez de l’accompagnement d’un agent Hestia ou de votre propre agent immobilier ; 
  • tout en respectant le budget fixé par Hestia. 

En dernier lieu, Hestia achète le bien choisi pour votre compte et vous remet les clés en tant que locataire.

Hestia vous loue votre bien et vous constituez l'apport pour votre prêt

Pendant plusieurs mois, vous restez locataire du logement. Vous payez un loyer mensuel, basé sur le prix du marché. Vous jouissez librement de l’appartement ou de la maison : vous emménagez et faites comme chez vous ! Vous êtes libre de réaliser les aménagements et travaux comme bon vous semble. 

Les loyers versés vous permettent de constituer progressivement une épargne.

Louer avant d’acheter, c’est aussi l’opportunité de tester votre logement avant de vous engager dans un prêt immobilier. Apprenez à connaître votre quartier, vos voisins… Avant de prendre votre décision finale. 

Jouissez du bien de vos rêves tout en constituant votre apport

En signant un contrat de location accession, vous constituez progressivement l’apport personnel.

Hestia vous permet de racheter le bien immobilier dès que vous pouvez obtenir un crédit immobilier. Le prix du logement est défini en amont, grâce au contrat préalablement conclu.

Pour vous aider à franchir le pas, à devenir propriétaire et à obtenir un prêt immobilier même sans CDI, Hestia vous accompagne dans toutes les démarches. 

Vous changez d'avis, ne payez que les frais de remise sur le marché

En signant un contrat de location-accession avec Hestia, vous restez 100 % libre de changer d’avis. Vous gardez la possibilité de renoncer à l'achat pour différentes raisons : 

  • changement de situation personnelle ou familiale ; 
  • logement qui ne vous satisfait pas pleinement ; 
  • prêt immobilier refusé… 

Vous pouvez faire valoir votre droit de rétractation pour n'importe quelle raison, vous n’avez pas obligatoirement à le justifier.

C’est trois mois avant la fin du contrat, que vous devez faire part de vos intentions. Si vous refusez l’achat du bien, vous récupérez une partie des paiements initiaux (ceux réalisés dans le cadre de la fraction acquisitive). En revanche, Hestia vous demande de régler des frais de remise sur le marché à titre de dédommagement.

Bon à savoir : 

Très logiquement, si vous changez d’avis concernant la location accession, vous ne pourrez plus occuper le logement et vous devrez déménager. 

Le déroulement de l'opération de location accession en quelques mots

Le déroulement d’une opération de location accession peut se résumer en 3 mots : location, validation, achat. 

Le dispositif permet d’entrer dans le logement en tant que locataire et pour une période déterminée, avant d’en devenir propriétaire. L’accès à la propriété se fait progressivement, après une phase locative de 1 à 4 ans.

Le dispositif est très encadré, mais laisse plusieurs options à l’accédant. La période de jouissance est fixée à l’avance, mais l’occupant peut décider à tout moment d’acquérir ou pas le bien. 

Le détail des étapes d'une location accession

Le dispositif location-accession se déroule en trois étapes et suppose la signature de deux contrats : 

1 – l’établissement d’un contrat de location-accession ; 

2 – la période de location et de jouissance ; 

3 – la signature du contrat de vente définitive. 

L'établissement du contrat de location accession

Les programmes location accession sont nécessairement encadrés par un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat, requis par la loi, est obligatoirement un acte authentique, c’est-à-dire rédigé et signé devant un notaire. De plus, il s’agit d’une transaction immobilière engendrant le paiement des frais d'enregistrement et de notaire. 

Bon à savoir : 

En amont de la signature du contrat de location accession chez le notaire, vous avez la possibilité de signer avec le propriétaire un contrat sous seing privé. Cela vous permet de réserver le logement et empêche le propriétaire de vendre le bien à un tiers. En contrepartie, vous versez au propriétaire une somme équivalente à 5 % maximum du prix du bien.

Les mentions obligatoires

Certaines normes doivent être respectées pour qu'un contrat de location-accession soit considéré comme valide. Les mentions obligatoires sont les suivantes : 

  • l’état civil des différentes parties ;
  • une description détaillée du logement, ainsi que toutes ses caractéristiques techniques ;
  • la date d’entrée en jouissance ;
  • le délai pendant lequel l’accédant peut en faire acquisition ;
  • le prix de vente du bien ; 
  • les modalités de paiement (éventuel recours à des prêts immobiliers) ;
  • le montant et la répartition de la redevance annuelle et mensuelle ;
  • les charges locatives dues par le futur accédant ;
  • les assurances en vigueur ; 
  • la garantie de remboursement ou d’achèvement ;
  • les indemnités en cas de rupture de contrat ;
  • l’absence de maintien dans les lieux en cas de non-application du contrat à son terme ou de non-paiement des engagements contractuels du locataire.

La période de jouissance

Après la signature du contrat location accession, arrive la phase locative. La durée de cette période est fixée par le contrat signé chez le notaire. La durée peut varier entre 1 et 4 ans. 

Pendant ces mois de location, l’accédant est tenu de verser une redevance au propriétaire, dont les montants sont fixés librement et inscrits au contrat. Cette redevance comprend deux parties : 

  • la fraction locative qui équivaut au loyer et est donc perçue de façon définitive par le vendeur ; 
  • la fraction acquisitive qui représente un acompte (le paiement anticipé d’une partie du prix du bien). Ce montant n’est pas définitivement acquis par le vendeur, car il doit le restituer en cas de rupture du contrat. 

Pendant cette période de jouissance, les deux parties sont liées contractuellement et doivent tenir certains engagements, afin que le contrat reste pérenne. 

Les devoirs du locataire accédant

En plus de son engagement à payer la redevance au propriétaire pendant toute la période de jouissance, le locataire-accèdant a d’autres obligations : 

  • le paiement des charges de copropriété s’il y a lieu ; 
  • le règlement de la taxe foncière ; 
  • la réalisation de menus travaux ou réparations dans le bien occupé si besoin ; 
  • la souscription d’une assurance habitation, protégeant notamment en cas d’incendie ou dégât des eaux ; 
  • la non dégradation des lieux.  

Bon à savoir : 

Étant donné que le locataire accédant paye les charges de copropriété, il a le droit, en contrepartie, de participer aux assemblées générales. 

Les devoirs du propriétaire 

Le propriétaire vendeur s’engage à : 

  • ne pas proposer son bien à la vente à une tierce personne ; 
  • « réserver » son logement jusqu’à la levée de l’option ;
  • effectuer les gros travaux de réparation si besoin ;
  • s’acquitter des charges de copropriété, en cas de défaut de paiement de l’accédant. 

Bon à savoir : 

Le propriétaire du bien peut toutefois renoncer à vendre au locataire. Il doit alors informer ce dernier, au plus tard trois mois avant la fin de son contrat. Le locataire a alors droit à une indemnité de rupture, à titre de dédommagement, qui représente en moyenne 3 % du prix de vente. 

Le contrat de vente

Trois mois avant la fin de la période de jouissance, l’accédant doit faire connaître sa décision au propriétaire. Elle peut être de deux ordres : 

  • Il confirme son souhait d’acheter le bien, c’est-à-dire de lever l’option d’achat. Après avoir payé le prix restant, il signe alors le contrat de vente définitif, qui prend la forme d’un acte notarié officialisant ainsi le transfert de propriété. La signature de ce contrat ne peut avoir lieu qu’à condition que l’accédant obtienne bien le financement souhaité le cas échéant (PSLA, prêt immobilier classique…). 
  • Au contraire, si le locataire ne souhaite plus lever l’option et ne désire plus acheter, le vendeur est alors tenu de lui restituer la partie de la redevance correspondante à la fraction acquisitive. Il peut demander une indemnisation pour le temps où son bien a été immobilisé. Cela prend généralement la forme de 1 % du prix de vente de la propriété. Dans ce cas, l'acheteur-locataire doit quitter le logement et le rendre dans le même état lorsqu'il le quitte. La loi ne lui accorde aucun droit pour rester dans l’appartement ou la maison.

Lors de l'enregistrement de cet acte authentique, les mêmes frais s'appliquent que lors d'une vente classique (frais de notaire, taxe de publicité foncière de droit commun…). 

Les moyens d'accès à la location accession

Le PSLA

Le Prêt Social Location Accession (ou PSLA) s’adresse aux familles à faible revenu (sous plafonds de ressources). 

Le PSLA ne peut être souscrit directement par les particuliers. Il peut être accordé uniquement aux professionnels, dans le but de financer l’acquisition ou la construction de logements neufs.

L’organisme titulaire du PSLA pourra alors transférer ce prêt au locataire-accédant dans le cadre d’une location accession. Cela permet aux locataires de devenir propriétaires de leur lieu de vie sans avoir à affronter les difficultés liées aux emprunts immobiliers (apport personnel obligatoire, hypothèques…). 

Après la phase locative relative à l’opération de location accession, les accédants devront s’acquitter du capital restant dû du PSLA. Ceux-ci ne paieront donc plus de redevance mensuelle, mais des mensualités de crédit. 

Pour obtenir un PSLA, les professionnels de l'immobilier doivent répondre à certains critères d’éligibilité, dont certains sont en rapport avec les futurs occupants du logement : 

  • ce prêt social d'accession locative doit être utilisé pour l'achat d'un logement neuf, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ou pour un logement déjà existant sous conditions de travaux ; 
  • le bien doit être occupé à titre de résidence principale ; 
  • les locataires doivent présenter des ressources inférieures aux plafonds fixés par la loi et revus chaque année au 1e janvier. Le nombre de personnes à loger, ainsi que la localisation du bien sont pris en compte pour calculer les seuils. Côté revenus, c’est le revenu fiscal de référence de l’année n-2 qui fait foi. 

En finançant la location accession par un PSLA, les accédants bénéficient aussi d’avantages fiscaux liés à l’achat de logement neuf. Tout d’abord, la TVA est réduite à 5.5 %. Ensuite, les nouveaux logements bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans après leur achèvement.

Le prêt immobilier classique

Pour financer cette accession au logement, le recours à un crédit bancaire classique est tout à fait possible. Comme dans n’importe quel prêt, la banque vous prête la somme nécessaire en contrepartie du paiement d’intérêts bancaires. Des mensualités sont ensuite payées chaque mois, servant à rembourser à la fois les intérêts et le capital. Ces mensualités sont modulables et peuvent s’étaler plus ou moins dans le temps. 

En plus du prêt « classique », la location accession peut être financée par d’autres prêts conventionnés et dispositifs d'accession à la propriété. Parmi eux : 

  • le prêt à taux zéro (PTZ) ; 
  • les prêts accordés aux propriétaires de  plans d'épargne logement (PEL) ou comptes épargnent logement (CEL) ; 
  • le prêt Action Logement (souvent appelé prêt patronal, prêt employeur, ou 1 % logement) ; 
  • le prêt d'accession sociale (PAS). 

L'essentiel en quelques mots

  • La location accession est un procédé de location vente en 2 temps : le futur accédant commence par louer le bien pour une période donnée. Après plusieurs mois, il peut bénéficier d’une option d’achat exclusive. 
  • Elle facilite l’accès à la propriété, notamment pour les ménages les plus modestes, ou dans des contextes où les accords de prêts immobiliers sont plus rares. 
  • L’opération est très encadrée et se déroule en 3 temps : l’établissement d’un contrat de location, la phase locative d’un à quatre ans, le contrat de vente. 
  • L’accédant reste libre de lever l’option d’achat ou non après la période de jouissance. 
  • Le financement est possible par un prêt immobilier classique, des prêts conventionnés ou aidés, et le PSLA (Prêt Social Location Accession). 

Pourquoi Hestia ?

Aujourd’hui, des millions de Français sont exclus de l’accession à la propriété car ils n’ont pas l’apport nécessaire ou n’ont pas le profil requis pour emprunter à la banque.
Nous avons créé Hestia, en référence à la déesse du foyer dans la mythologie grecque, pour rendre la propriété accessible à tous car devenir propriétaire est le point de départ pour un meilleur avenir.