Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Bien qu’un apport personnel soit demandé par les banquiers pour chaque dossier d’emprunt immobilier, il faut savoir que celui-ci n’est pas obligatoire. La loi n’impose pas aux futurs propriétaires d’avoir des liquidités disponibles avant l’achat d’un bien. Alors pourquoi les établissements prêteurs semblent l’exiger ? Est-ce possible aujourd’hui d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? La réponse est oui mais cette demande ne va pas sans difficultés. Dans ce guide, nous détaillons les solutions à disposition pour acquérir un bien sans apport en poche, y compris celles alternatives comme la location-accession.

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Les banques sont-elles dans l’obligation de refuser un prêt immobilier sans apport ?

Comme précisé dans notre introduction, la législation française n’impose pas aux particuliers désireux d’acheter un bien de fournir un apport personnel. Selon la dernière décision relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers, les banques sont en réalité uniquement tenues par la loi de vérifier que : 

• Le taux d’endettement maximal de 35% sera respecté après contractation de l’emprunt par le ménage.
• La situation financière de l’emprunteur lui permet de rembourser l'intégralité de son prêt dans un délai de 25 ans maximum.

La vérification de ces deux obligations légales est indispensable pour éviter d’entraîner le particulier vers une situation de surendettement périlleuse, voire même catastrophique. 

Sachez cependant que la législation autorise tout de même les banques à dépasser exceptionnellement ces deux obligations pour 20 % des prêts octroyés. L’objectif gouvernemental est d’ouvrir l’accession à la propriété  au plus grand nombre sans exclure les ménages aux revenus modestes mais solides. Alors, puisqu’un apport personnel n’est pas exigé légalement, pourquoi les banques semblent-elles l’imposer ?

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Crédit immobilier sans apport, pourquoi les banques font-elles des difficultés pour l’accorder ?

Tout d’abord, voyons à quoi sert l’apport personnel dans le cadre d’une vente immobilière. Il faut savoir que ce type de transaction s’accompagne généralement de frais annexes dont le montant est estimé à environ 10% du capital emprunté. Il s’agit :

• Des frais de notaire
• Des frais d’agence ou de courtage
• Des frais de garantie
• Des frais de dossier de la banque…

L’apport personnel de l’emprunteur sert principalement à régler ces coûts additionnels. Actuellement et selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA , les taux moyen d’apport pour un prêt immobilier se situent aux alentours des 20% pour l’achat dans l’ancien et 18 % dans le neuf. Pourquoi certains foyers dépassent les 10% habituels ? La raison est simple : avoir un apport plus important permet de diminuer la durée du prêt et/ou le montant des mensualités à régler.

Mais ce n’est pas tout. L’apport personnel sert aussi à rassurer le banquier sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les établissements de crédit cherchent à sécuriser au maximum leurs transactions. Acheter un bien immobilier signifie emprunter une somme d’argent conséquente, bien plus que dans le cadre d’un crédit auto ou d’un prêt à la consommation par exemple. Les banques doivent mesurer le risque  financier qu'elles encourent et minimiser au maximum la possibilité d’une défaillance de paiement. C’est pour cette raison que les emprunts immobiliers sans CDI sont par exemple très difficiles à obtenir également.

Enfin, l’apport personnel démontre aussi que l’emprunteur sait gérer ses finances en épargnant mensuellement. Un point déterminant pour mesurer le sérieux et la capacité du particulier à recouvrer son prêt en intégralité tout en assumant ses charges courantes.

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Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Selon le point du vue du banquier, lorsqu’un particulier demande à emprunter sans apport personnel, le risque financier est plus grand. Il faut donc montrer patte blanche et présenter un dossier financier solide pour espérer gagner sa confiance et obtenir son accord. 

Pour sécuriser sa décision, l’établissement de crédit étudie toujours la situation générale du demandeur (statut matrimonial, âge, nombre d’enfants…) et l’état de ses comptes bancaires avant de lui accorder un prêt sans apport. Voici quelques éléments qui peuvent faire la différence dans un dossier d’emprunt :

• L’absence de dette et de découvert (notamment sur les 3 derniers mois mais certaines banques peuvent remonter encore plus loin)
• Une situation professionnelle stable (fonctionnariat ou CDI)
• Des revenus élevés pour permettre un reste à vivre confortable après le paiement des échéance mensuelles du prêt
• Une attitude raisonnable vis-à-vis de la gestion des comptes (pas de crédits à la consommation inconsidérés et répétés par exemple)
• Une épargne régulière, de préférence mensuelle

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Qui démarcher pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ?

Beaucoup de banques refusent tout net d’accorder un crédit sans apport. D’autres se montrent plus flexibles, mais encore faut-il les trouver... Vous pouvez librement faire jouer la concurrence et interroger plusieurs établissements pour obtenir votre emprunt sans apport. Ces démarches sont à préparer en amont de votre projet d’acquisition car elles peuvent prendre du temps. 

Si vos comptes sont gérés par une même banque depuis de nombreuses années, votre historique financier sain et votre fidélité peuvent se transformer en un avantage certain pour prouver votre sérieux malgré une absence d’apport personnel. N’hésitez pas à solliciter votre banquier habituel. 

Autre solution : se rapprocher d’un courtier spécialisé dans les prêts immobiliers. Son réseau de partenaires étendus et sa maîtrise des spécificités du marché vous font gagner beaucoup de temps en phase de recherche et vous aident à emprunter sans apport plus rapidement. Notez que son intervention est rémunérée mais les frais sont assumés par la banque sous forme de commission pour apport d'affaires. Des coûts additionnels pour l’accompagnement peuvent éventuellement vous être facturés. Encore une fois, faites jouer la concurrence pour trouver l’offre la plus avantageuse pour vous.

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Quelles sont les alternatives lorsqu'on ne dispose pas d'apport personnel ?

Même si nous voulons rester optimistes, vous l’avez sans doute compris, sans apport, un crédit immobilier est très difficile à obtenir. 

Pour contrecarrer ce problème, certains particuliers vont essayer de trouver un garant à la situation financière exemplaire. Celui-ci s’engage à régler les mensualités du crédit en cas de non-paiement du principal emprunteur. D’autres ménages choisissent de solliciter l’aide de leur entourage pour se constituer un apport plus conséquent. C’est ce que l’on appelle le prêt familial. Il peut être contracté avec ou sans taux d’intérêt et doit être officialisé devant un notaire dès que la somme dépasse 750€.

Si ces 2 premières solutions s’avèrent impossibles, d’autres alternatives sont à disposition…

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La location-accession

La location-accession est un dispositif locatif sans apport qui permet d’acquérir un bien après une période transitoire de maximum 4 ans. Il constitue une excellente alternative pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire mais qui n’ont pas une situation financière assez solide pour obtenir un prêt immobilier. Une opération de location-vente se déroule en 3 étapes :  

1. Une fois le bien immobilier trouvé, la société de crédit-bail achète le logement et signe un contrat de location-accession avec le futur acquéreur du logement. Dans ce document, elle s’engage notamment à réserver le bien pour le ménage pendant une période de 3 ans, renouvelable sur 1 an. Pour sceller cette option d’achat exclusive, un pourcentage du prix du bien, généralement 5%, doit être versé par l’acquéreur final. Avec Hestia, c’est seulement 2%.
2. Le particulier s’installe ensuite comme locataire dans le logement et peut entreprendre des rénovations ou aménagements comme il le souhaite. En contrepartie de cette occupation, il verse à l’établissement de crédit-bail une redevance mensuelle qui comprend  un loyer et une part d’avance sur le prix de vente (soit une épargne qui servira ensuite d’apport personnel).  
3. A tout moment pendant les 4 ans, le locataire peut lever son option d’achat et acquérir définitivement le logement ou bien renoncer à son acquisition sans pénalités. Durant cette période, Hestia reste aussi en veille et surveille la capacité d’emprunt du particulier afin de l’avertir dès que les conditions d’acquisition sont les plus favorables pour lui. 

Sans apport, un prêt immobilier est quasiment inaccessible pour les ménages qui présentent un risque d’insolvabilité. Quand le banquier calcule le taux d’intérêt du prêt, il dépasse souvent le taux d’usure maximal fixé et autorisé par la Banque de France. Ce taux plus élevé sert en effet à pondérer les risques financiers mais au-dessus de 1%, il entraîne automatiquement le refus du dossier. Avec la location-accession cependant, ce risque est minimisé puisque la période locative offre la possibilité au ménage d’assainir sa situation financière et d’épargner progressivement pour se constituer un apport. A titre d’information, Hestia endosse aussi le rôle de courtier et peut faire jouer son réseau pour aider les locataires-accédants à trouver des emprunts aux meilleures conditions.

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Sans apport, un crédit immobilier reste possible grâce aux prêts sociaux

Sur le marché de l’immobilier, on fait la distinction entre accession libre et accession aidée. La première signifie que l’acquéreur finance l’achat de son bien avec ses fonds propres, la deuxième désigne les projets d’accession en partie subventionnés par les aides sociales de l’Etat. 

Avec l’accession aidée, même sans apport, emprunter devient plus aisé pour les ménages aux revenus modestes qui répondent aux conditions d’éligibilité de ces dispositifs. En voici 3 à titre d’exemple : 

• Le Prêt Action Logement : anciennement appelé prêt patronal 1% ou prêt employeur, le PAL est une aide accordée par les entreprises au profit de leur salarié (actifs, retraités ou préretraités). Il permet de financer une partie de l’investissement immobilier avec un taux d’intérêt réduit et sans frais de dossier.
• Le Prêt à Taux Zéro : le PTZ permet d’emprunter sans avoir d’intérêt à payer. Son paiement peut même être différé sur une période de 5 à 15 ans. Ce dispositif gratuit s’utilise si nécessaire comme apport personnel mais il doit être complété par d’autres crédits immobiliers.
• La Prêt Social Location-Accession : même sans apport, la banque peut accepter un projet d’immobilier aidé par un PSLA. L’achat doit porter sur un logement conventionné sans dépasser les plafonds de prix de vente et de revenus du ménage fixés par l’Etat. Le PSLA est cumulable avec d’autres aides et permet de profiter des avantages fiscaux du neuf comme les frais de notaire réduits, la TVA à 5,5% et l’exonération de taxe foncière sur les 15 premières années. Il n’est activable que pour les projets de location-vente.

Prêts conventionnés, prêts des collectivités locales, Prêts Action Social, Bail Réel Solidaire… D’autres dispositifs d’accession à la propriété sont disponibles pour aider les ménages sans apport personnel à investir dans l’immobilier.

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Sans apport, la banque favorise les primo-accédants

Les particuliers faisant partie de la catégorie des primo-accédants et jeunes actifs ont souvent plus de chances de se voir accorder un crédit immobilier sans apport. Dans ce cas de figure en effet, les banques se montrent compréhensives puisqu’en toute logique, l’emprunteur n’a pas encore eu assez de temps pour épargner suffisamment. Il faut cependant prouver une stabilité financière rassurante soit avec un CDI ou une expertise professionnelle très demandée, rarement soumise au risque de perte d’emploi. 

Les établissements bancaires voient aussi dans les profils jeunes une possibilité de leur vendre des produits complémentaires au fur et à mesure que leur pouvoir d’achat grandira. Enfin, sachez que les primo-accédants peuvent bénéficier d’autres avantages qui facilitent l’achat immobilier comme l'éligibilité aux dispositifs de l’accession aidée ou encore le versement de la prime additionnelle du Prêt Action Logement (10 000 € pour un premier achat dans le neuf).

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Les prêts à 110%

Le problème de ne pas avoir d’apport pour obtenir un prêt immobilier peut être contourné grâce à un dispositif spécial, le prêt à 110%. Ce dispositif est disponible pour les primo-accédants mais également pour les ménages aux revenus modestes.

Dans un projet de crédit immobilier 110%, les 10% représentent l’apport personnel que ne peut fournir le futur acquéreur. Si la banque contactée permet de contracter ce type d’ emprunt, elle s’assurera toujours que ce crédit immobilier ne fera pas dépasser le taux d’endettement autorisé de 35%. Le banquier vérifiera également que l’emprunteur profitera d’un reste à vivre confortable après remboursement des mensualités de l’emprunt. 

 Sachez néanmoins que ces prêts sont malheureusement aujourd’hui très difficiles à obtenir car jugés trop risqués pour l’établissement prêteur. 

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En conclusion, malgré ces solutions, emprunter sans apport relève du parcours du combattant. Flexible, sans risque et simple à mettre en place, la location-accession, aidée ou non, reste aujourd’hui une des meilleures alternatives pour acquérir un bien de manière progressive et sécurisée dans le temps. 

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