Avantages et inconvénients de la location-accession

La location accession présente des avantages majeurs : 

• De jouir de son futur logement en se donnant le temps de stabiliser sa situation financière pour passer à l’achat.
• De tester et de renoncer si nécessaire au bien convoité.

Elle présente cependant des inconvénients :

• La durée de ce dispositif est limitée à 4 ans.
• Un choix de bien restrictif et la nécessité de passer par un organisme HLM dans le cadre d’une location accession via le PSLA.
• L’apport initial de 2% n’est pas récupérable si le locataire accédant lève l’option d’achat.

Conçu pour faciliter l’accès à la propriété, le contrat location-vente est un dispositif d’investissement immobilier qui permet d’acheter progressivement un logement après une première période locative de 4 ans. 

Flexible et avec très peu de contraintes, cette solution est idéale pour les ménages qui ont des difficultés à obtenir un prêt bancaire ou qui n’ont pas d’apport personnel. Panorama complet des avantages et inconvénients de la location-accession.

Qu'est que la location-accession ?

Logement déjà construit, en cours de construction, maison ou appartement… La location-accession également appelé leasing immobilier  permet d’acquérir n’importe quel type de bien immobilier. Cette acquisition progressive se déroule en 3 temps : 

1. La recherche du bien et la signature du contrat de location
2. La phase locative
3. La vente finale

Il existe deux formes de location-vente immobilière : celle dite “classique” et celle dite “aidée”. Voici leur rapide descriptif avant d’aborder le détail des avantages et inconvénients de la location-accession…

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La location-accession classique

Dans le cadre d’une location-accession normale, le locataire se positionne comme futur acquéreur du logement qu’il occupe, sauf qu’il n’a pas à débloquer un prêt immédiatement. Dans un premier temps, le propriétaire est la société de crédit-bail qui achète le bien et qui le réserve en exclusivité au locataire. Durant cette période, ce dernier peut investir le logement comme s’il en était propriétaire. En contrepartie, l’établissement de crédit-bail lui demande de payer une forme de loyer qui comprend : 

•  Une redevance : elle fonctionne comme une indemnité d’occupation du bien pour le propriétaire, son montant varie de 6 à 9 € du mètre carré environ selon la localisation du logement.
• Une part acquisitive : elle s’apparente à une constitution d’épargne car les sommes versées viendront en déduction du prix d’achat du logement lors de la vente finale.

Le contrat de location-accession court pour une période maximale de 3 ans, renouvelable sur un an. Pendant cette période ou au plus tard 3 mois avant la fin du contrat, le locataire doit décider s’il souhaite définitivement acheter son bien ou à l’inverse l’abandonner. 

• Si le locataire opte pour la lever d’option d’achat, le transfert de propriété se formalise par un acte authentique notarié. Le futur acquéreur doit aussi s’acquitter du paiement du prix de vente du logement en totalité (duquel est soustraite la part acquisitive déjà réglée pendant la location). 
• Si le projet d’achat est décliné, la société de crédit-bail conserve les sommes versées pour la partie “redevance” mais rembourse au locataire la part acquisitive en intégralité.  

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Le dispositif de la location-accession aidée avec le PSLA

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) suit les mêmes étapes que la version classique : une phase locative finalisée par une acquisition. La différence réside dans le fait que le dispositif est réservé aux revenus modestes car des conditions de ressources s’appliquent pour en profiter. Ce programme d’accession sociale à la propriété permet d’obtenir un crédit immobilier pour acquérir un logement, neuf ou ancien, sans avoir d’apport personnel.

Autre particularité de la location-accession avec PSLA, le contrat est conclu uniquement pour l’acquisition d’un logement détenu ou construit par un organisme conventionné par l’Etat. Dans un premier temps, ce sont ces organismes, HLM ou privés, qui perçoivent le Prêt Accession Social pour financer la construction ou la rénovation des logements. A la fin d’une première période de location, une partie de ce prêt est reversée au locataire pour faciliter l’acquisition finale de son bien.

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Location-accession, quels avantages sans PSLA ?

La location-accession pour accéder à la propriété présente de nombreux avantages :

• Une première mise de départ de seulement 5% est demandée au locataire-accèdant contre les 10% de la vente immobilière classique. Avec Hestia, cet apport n’est que de 2%.
• La possibilité de faire des aménagements dans le logement pendant la période locative. 
• La liberté de choisir d’acquérir le logement ou non au bout des 4 ans.
• La sécurité grâce aux 3 offres de relogement qui sont obligatoirement proposées par le société de crédit-bail en cas de renoncement.
• La souplesse d’un achat progressif qui laisse le temps à l’acquéreur d’épargner ou stabiliser sa situation financière.

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Location-accession, quels inconvénients sans PSLA ?

Côté inconvénients pour la location-accession, nous pouvons citer : 

• Les charges de la copropriété et la taxe foncière sont réglées par le locataire-accèdant (les gros travaux sont à la charge du propriétaire).
• La redevance ne sera pas récupérable si la vente n’est pas conclue.
• Sauf si prévu au contrat, le locataire ne peut pas rester dans le logement à la fin des 4 ans contractuels.
• Si le prêt immobilier n’est pas accordé au futur propriétaire, pour insolvabilité par exemple, la vente est annulée définitivement.

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Quels sont les avantages de la location-accession avec PSLA ?

Outre le fait de ne pas fournir d’apport personnel et de profiter des autres bénéfices de la location-accession (y compris la garantie de relogement), la formule avec PSLA présente d’autres avantages financiers fiscaux, notamment : 

• La possibilité de cumuler cette aide avec d’autres dispositifs d’accession à la propriété comme le Prêt à Taux Zéro ou les subventions des collectivités.
• Pour les constructions neuves, les frais de notaire sont réduits, la TVA passe à 5,5% et une exonération de taxe foncière s’applique sur les 15 premières années (cette dernière fonctionne aussi pour l’ancien).

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Location-accession avec PSLA, quels inconvénients ?

Pour finir notre sujet, voici les inconvénients de la location-accession avec PSLA : 

• Le locataire-accèdant ne peut pas choisir librement son bien. Il doit obligatoirement se rapprocher d'organismes agréés. 
• Il doit aussi régler les charges de la copropriété.

Pour l’ancien : 

• Le logement doit se situer dans les communes classées B2 ou C pour l’obtention d’un Prêt à Taux Zéro.
• L’exonération de taxe foncière est soumise à délibération de la collectivité locale.

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