Tout savoir sur le prêt immobilier

La plupart du temps, acheter un bien immobilier et obtenir un crédit vont de pair. Afin de pouvoir s'offrir la maison ou l'appartement de ses rêves, il faut passer par la case « prêt immobilier ». Une étape parfois complexe qui soulève de nombreuses questions. Comment déterminer votre budget d’achat ? Quels sont les coûts associés au crédit ? Comment constituer le meilleur dossier pour obtenir le meilleur taux de prêt immobilier ? C'est pourquoi nous vous proposons ce guide du crédit immobilier pour mettre toutes les chances de votre côté !

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Déterminer son budget d'achat en 4 étapes

Avant de demander un prêt immobilier, il est indispensable de déterminer votre budget d'achat. 

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Étape 1 : Déterminer sa capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter pour financer votre achat immobilier tout en vous assurant d'avoir de quoi couvrir vos frais courants et en maintenant un équilibre budgétaire. En d'autres termes, ce sont les efforts financiers et d'emprunt que vous pouvez supporter chaque mois. Cet indicateur est évalué par toutes les banques et établissements financiers lors de l'étude de vos documents avant l'octroi d'un prêt. Il dépend évidemment de vos revenus. 

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Pour déterminer votre capacité d'emprunt, notamment la mensualité maximale de remboursement, 2 critères principaux entrent en jeu :

• le taux d'endettement : exprimé en pourcentage, il correspond au montant que vous pouvez rembourser chaque mois. C'est la différence entre votre mensualité et votre revenu net. Il ne doit pas dépasser 35 % pour éviter un endettement excessif ; 
• le reste à vivre, comme son nom l'indique, représente le montant restant sur votre compte après le paiement de la mensualité. Il est utilisé pour gérer vos dépenses quotidiennes : factures, taxes, loisirs, équipements…

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Capacité d'emprunt = (revenus – charges) x 35 /100

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Le calcul de cette capacité d’emprunt peut se faire de 2 façons : 

• auprès d’un banquier ou d’un courtier ; 
• sur Internet grâce à une simulation de prêt immobilier. 

Dans tous les cas, certaines informations sont indispensables aux calculs : le salaire net, les autres sources de revenus (pension de retraite, revenus locatifs, etc.), vos charges mensuelles (pension alimentaire, mensualités de prêt, etc.), le montant de votre loyer actuel, le montant de votre apport personnel.

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Étape 2 : Déterminer le montant à emprunter

Après avoir calculé votre capacité d’emprunt, vous devez déterminer la durée du prêt immobilier pour établir le montant empruntable. 

La plupart des crédits ont une durée de 7 à 25 ans. En général, il est préférable de limiter la durée pour obtenir le taux d'intérêt le plus bas, réduisant ainsi le coût du crédit.

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À partir du montant désiré pour vos mensualités, et en fonction de la durée de l’emprunt, vous connaissez le montant de crédit finançable, c’est-à-dire la somme totale que vous pourrez emprunter, avec le taux d’intérêt associé. Ce n'est pas simplement la mensualité multipliée par le nombre de mois, c'est un peu plus compliqué que ça. Pour savoir combien vous pouvez emprunter, n’hésitez pas à utiliser un calculateur de crédit. 

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Une fois que vous avez trouvé un bien, votre banquier pourra affiner vos capacités de financement. 

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Étape 3 : Calculer le montant de son épargne disponible pour constituer son apport

L'apport personnel est une somme d'argent dont vous disposez déjà et que vous pouvez investir dans votre prêt immobilier. Il est exprimé en pourcentage de la valeur totale du bien acheté. Par exemple, si vous apportez 40 000 € à un bien acheté 200 000 €, votre apport est alors de 20 %.

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Bien que non obligatoire en théorie, presque toutes les banques l’exigent pour obtenir un prêt immobilier et pour couvrir les frais additionnels au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, cautions, etc.). Sans cela, le crédit octroyé devrait représenter plus de 100 % du montant du bien. 

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Pour calculer le montant disponible pour votre apport personnel, pensez à : 

• miser sur votre épargne disponible (livret A, livret jeune…) ; 
• débloquer certains placements comme les plans d'épargne logement, assurances vie, même si les sommes sont imposables ; 
• l’épargne salariale, déblocable en cas d’acquisition de résidence principale ;
• prêts aidés (Prêt Action Logement, PTZ, Prêts PAS)...pour renforcer votre capacité à acheter un bien immobilier. Certains prêts conventionnés sont en effet assimilés à de l’apport personnel par les banques ;
• la plus-value suite à la revente d’un premier logement ;
• profiter des donations autorisées entre parents et enfants. 

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Étape 4 : Stabiliser sa situation financière

Stabiliser sa situation financière avant de contracter un prêt immobilier est indispensable.

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Pour cela, quelques conseils de bon père de famille s’imposent. Présentez tout d’abord une situation financière stable : entrée de revenus réguliers, dépenses maîtrisées avec épargne régulière et pas de comptes à découvert. Pensez aussi à solder vos crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation). Dans certains cas, il faudra sans doute envisager un rachat de crédit. 

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Ensuite, projetez-vous avec les mensualités. Si elles sont à peu près égales à votre loyer actuel, c'est idéal. Mais à l'inverse, si la mensualité cible est largement supérieure à votre loyer, vérifiez si vous pouvez vous permettre de rembourser cette somme. En fait, utilisez votre relevé de compte pour vérifier votre budget des derniers mois pour voir si vous avez réussi à économiser la différence entre cette mensualité cible et votre loyer chaque mois. Si vous ne réussissez pas, il peut être plus prudent de conserver le paiement mensuel le plus bas, afin d’éviter de vous retrouver en difficulté plus tard.

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Si c’est possible, évitez aussi de mettre toutes vos économies dans l'opération et dans l’apport personnel. C'est une bonne idée de conserver une épargne de sécurité en cas de problèmes, d’aléas ou de travaux imprévus. 

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Comment le leasing immobilier peut me permettre d'augmenter mon budget d'achat ?

Lors d'un achat immobilier et d'un recours au prêt immobilier, un apport personnel est généralement demandé, estimé à environ 10 % du prix d'achat du bien. En effet, la plupart des banques refusent de prêter plus que la valeur du bien acheté. L’apport personnel sert donc au minimum à payer les frais annexes du prêt, comme les frais de dossier, les frais de notaire, etc. Sans cet apport, il vous sera difficile de devenir propriétaire. 

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Par le biais de la location-accession, vous épargnez facilement. Une part acquisitive est cumulée pendant toute la durée de location. Lorsque l'option d’achat est exercée, le montant accumulé constitue votre apport personnel. Une façon de gagner en budget d’achat si votre épargne est faible. 

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Le leasing immobilier met aussi les locataires accédants à l’abri de l’inflation. Le prix de vente est déterminé lors de la signature du contrat de vente. Même si le marché de l’immobilier fluctue, il ne changera pas au moment de la signature du transfert de propriété. 

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L’achat en location-vente immobilière permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux qui rendent ce dispositif particulièrement attractif : taux réduits de TVA et exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, dans le cas d’un achat dans le neuf.

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Comprendre le coût d'un prêt immobilier

Le coût total du crédit ne se limite pas à la simple addition des intérêts. Se fier uniquement au taux d’intérêt serait risqué et serait finalement une sous-estimation des coûts de votre financement. Un prêt immobilier implique d'autres dépenses qui doivent être prises en compte pour comprendre le coût global d’une telle opération.

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Le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre tous les frais liés à un prêt immobilier : 

• frais récurrents (intérêts, assurance emprunteur…) ; 
• frais ponctuels (frais de dossier, frais de garantie…). 

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Le TAEG est exprimé en pourcentage, ce qui offre l’avantage d’être transparent. Obligatoire dans toutes les offres de crédit, il vous permet de comparer objectivement le coût global de votre emprunt. 

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Bon à savoir : 

Le TAEG ne prend pas en compte les éventuels frais additionnels (indemnités de remboursement anticipé, souscription d’autres assurances, frais d'allongement de l'échéancier…)

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L'assurance emprunteur

Le coût de l'assurance de prêt immobilier, également appelée assurance emprunteur, est une composante du coût total du crédit immobilier. Vous devez le considérer attentivement pour les raisons suivantes : 

• il représente une part importante des mensualités de prêt ; 
• on estime que l'assurance de prêt coûte en moyenne de 25 % à 35 % du coût total du prêt ; 
• bien que facultative, elle est généralement exigée par les banques et les établissements de crédit. 

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Le coût de l’assurance d’un prêt immobilier dépend de votre âge, de la durée du prêt et de votre situation d’emprunteur (et notamment, de votre profil médical). 

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Il dépend aussi de la cotisation choisie : calculée sur le capital restant dû ou calculée sur le capital initial. 

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Enfin, les garanties souscrites influencent le TAEG. Les plus courantes, et obligatoires, sont les garanties décès et perte totale ou irréversible d’autonomie. Les garanties facultatives sont celles qui font varier le coût du crédit (garantie perte d’emploi, garantie invalidité…). 

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Les frais divers

Souscrire un prêt immobilier, c'est rembourser le capital emprunté avec les intérêts, mais c'est aussi payer d’autres frais annexes. Parmi eux, on trouve : 

• Les frais de dossier : la banque se rémunère du travail effectué pour constituer votre demande de prêt, recueillir les pièces justificatives…
• Les frais de courtage, si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier.
• Les frais de garantie qui sont obligatoires, et qui varient en fonction de la solution choisie (hypothèque, cautionnement ou IPPD inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). 
• Les frais bancaires : pour qu’une banque vous accorde un crédit, il vous faut disposer d’un compte courant dans ce même établissement pour le prélèvement des mensualités. Or, le compte courant amène bien souvent des frais de tenue de compte. 
• Les frais de remboursement anticipé. 

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L'apport personnel

Même si l’apport personnel n’est pas directement une composante du coût du crédit, il reste le plus souvent indispensable pour souscrire un prêt immobilier et entre donc dans votre budget de façon indirecte. 

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Il est généralement admis que l'apport immobilier doit être au moins égal à 10 % du prix du bien. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros, vous aurez besoin d'un apport personnel d'au moins 20 000 euros. 

Cependant, si vous demandiez à une banque « quel est l’apport minimum nécessaire pour acheter ce type de propriété ? », la réponse ne sera pas forcément 10 %. Selon le prêteur, il vous sera demandé un apport personnel de 10 % à 20 %. 

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L’apport personnel influence directement le coût total de votre prêt immobilier, il n’est pas seulement une condition pour obtenir un accord : 

• Il se soustrait au montant total emprunté. Plus votre apport est important plus les sommes empruntées et/ou la durée totale du crédit seront faibles, ce qui est toujours plus avantageux en matière de frais. 
• L’apport personnel est aussi un levier de négociation. Plus votre apport personnel à l'achat immobilier est élevé, meilleure est votre capacité à obtenir un meilleur taux de crédit ou une baisse des frais annexes (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, frais d'assurance emprunteur, etc.).
• Avec un gros apport, vous pouvez aussi négocier avec votre banque une augmentation de votre taux d'endettement maximum afin d'emprunter plus d'argent (ou dans un délai plus court). 

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Constituez un dossier en béton

Les conditions d'obtention d'un prêt immobilier dépendent directement de votre dossier et de votre situation emprunteur. 

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Soyez sérieux dans la gestion de vos finances

En plus de disposer de revenus réguliers, obtenir un prêt immobilier avec un taux d’intérêt compétitif nécessite de faire preuve d'une gestion irréprochable de son compte bancaire. Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, démontrer que vous gérez bien vos finances peut grandement rassurer la banque. Être à découvert chaque mois envoie souvent un plus mauvais signal. Pour cette raison, les établissements bancaires vous demandent souvent de fournir, parmi les pièces justificatives, les derniers relevés de comptes.

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Outre la bonne gestion de vos comptes, disposer d'une épargne financière est un atout supplémentaire. Plus votre contribution est importante, meilleure est votre situation d'emprunt. Outre le fait que cette épargne peut constituer un apport personnel, vos efforts d'épargne réguliers sont évalués. Conserver une épargne supplémentaire après les apports personnels serait également bienvenu, démontrant votre capacité à gérer les imprévus. Vous démontrez que vous savez être discipliné et bien gérer votre budget.

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Stabilisez votre situation financière

Plus que votre situation professionnelle elle-même, le plus important est la pérennité de vos revenus. C’est un argument fort qui fournit des garanties à la banque qui cherche à s’assurer que vous honorerez bien vos mensualités. Cela nécessite souvent un statut professionnel stable et une sécurité d'emploi. La sécurité de l'emploi est l'un des critères pour sécuriser et améliorer votre situation de prêt. CDI, statut de fonctionnaire, ancienneté dans l'entreprise, etc. sont autant d'avantages attractifs qui vous permettront d'obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

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Si vous êtes chef d’entreprise ou travailleur indépendant, vous devez prouver à la banque que votre situation est stable depuis au moins 3 ans.

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Si vous faites une demande de crédit en couple, vous augmentez vos chances d'obtenir un bon dossier. La banque tiendra compte du montant des revenus du ménage. Les revenus sont ainsi doublés, et le statut CDI de l'un compense le CDD de l'autre.

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Lire nos articles sur les moyens d’obtenir un prêt immobilier sans CDI.

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Apportez des garanties

La garantie de prêt immobilier est un mécanisme que toutes les banques mettent en place lorsqu'elles accordent des prêts pour acheter un bien immobilier. Ce dispositif vise à protéger les prêteurs du risque de crédit : si un souscripteur ne rembourse pas tout ou partie du prêt, la banque peut compter sur la garantie pour recouvrer le montant restant dû.

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Pour garantir un prêt immobilier, il existe plusieurs solutions : 

• L’hypothèque : avec une hypothèque, la garantie du crédit est placée sur la propriété elle-même. Si vous cessez de payer vos mensualités, la banque se réserve le droit de saisir le logement. Elle peut alors le vendre pour récupérer tout ou partie de ses fonds.
• L’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD) repose sur un fonctionnement similaire à l’hypothèque. Les frais liés à cette garantie sont souvent moins élevés, mais l’IPPD concerne uniquement les biens existants. 
• Le cautionnement : un organisme se substitue alors à l’établissement prêteur en assumant le risque de non-paiement de l'emprunteur. Du côté emprunteur, vous versez une contribution au fonds mutuel de garantie. 
• La caution solidaire : dans ce cas, c’est une personne physique qui se porte caution. Cette méthode est très peu utilisée dans le cadre des prêts immobiliers.
• La caution fonctionnaire : proposée uniquement aux employés de la fonction publique.  

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Comparez plusieurs offres

En plus des différents critères ci-dessus, faire appel à un courtier immobilier augmentera grandement vos chances de convaincre la banque. En effet, le courtier est en mesure de comparer différentes offres bancaires avant de construire un profil de qualité grâce à sa parfaite connaissance des politiques de la banque.

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Bien que les courtiers en prêts facturent leurs services, les économies réalisées sont souvent bien supérieures à leurs tarifs. Puisqu'il établira pour vous un dossier de prêt pertinent et négociera pour vous avec la banque, le spécialiste pourra vous proposer un taux de crédit immobilier le plus bas possible.

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De plus, grâce à son vaste réseau de prêteurs, il aura la possibilité de vous obtenir des taux avantageux que vous ne pourriez négocier seul. 

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Pensez aux prêts aidés et aux dispositifs d'accession à la propriété 

En France, il existe différents prêts aidés ou conventionnés proposant des conditions avantageuses pour souscrire un prêt immobilier. Ces prêts sont le plus souvent conçus pour favoriser l'accession à la propriété des familles à revenu faible ou moyen.

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• Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ : c’est un emprunt sans intérêt ni frais de dossier. Ces frais sont pris en charge par l'État pour aider les familles à faible revenu à devenir propriétaire de leur résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien (dans ce dernier cas, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix du bien).

Il est ouvert aux primo-accédants, c’est-à-dire pour financer un premier achat immobilier. 

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• Un Prêt d'Accession Sociale, ou PAS, vous aide à acquérir votre résidence principale, qu'elle soit neuve ou ancienne. Pour bénéficier de ce prêt conventionné, vous devez répondre à plusieurs critères d'éligibilité. Le premier critère porte sur les ressources du ménage, elles-mêmes fonction de la composition du ménage (nombre de personnes dans le logement) et de la localisation du bien (zones A, B1, B2 et C).

• Le Plan d'Épargne Logement (PEL) et le Compte d'Épargne Logement (CEL) sont des solutions d'épargne réglementée destinées à préparer l'achat d'un bien immobilier. Chacun de ces placements donne droit à un prêt avantageux et dans certains cas, à une prime de l'État pour aider à l'achat d'un bien immobilier.

• Le prêt Action logement est un prêt immobilier d'aide à l’accession à la propriété, destiné aux salariés du secteur privé employés par des entreprises de 10 salariés ou plus. On parle aussi de prêt employeur ou de 1 % logement. Les entreprises en question cotisent auprès d’organismes pour permettre à leurs salariés de bénéficier d’un prêt immobilier complémentaire et avantageux. 

Ce prêt permet de financer une construction neuve ou l’achat d’un terrain, ou d’une résidence principale dans le neuf et dans l’ancien. 

Il ne peut pas représenter le prêt principal, ce qui signifie qu'il ne peut pas financer le coût total des opérations. 

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• Le prêt Paris logement est un prêt à taux zéro proposé par la Mairie de Paris à ses habitants, selon conditions d’éligibilité (emplacement, revenus…). 

• La location accession : il s’agit d’un contrat de “location” spécifique qui vous permet de louer un bien durant une période définie avant d’en devenir propriétaire. Vous versez chaque mois une somme qui correspond au loyer + une avance sur l’achat du bien. 

Ce n’est pas directement un prêt aidé, sauf en cas d’éligibilité au PSLA (Prêt social location-accession). 

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Bon à savoir : 

Indépendamment du prêt immobilier et du crédit, pensez aussi aux dispositifs disponibles pour vous aider à financer des travaux d’économie d’énergie.